伴随着美联储的不断加息，美国房地产行业的麻烦开始逐渐显现，一场类似2008年雷曼危机的风暴正在酝酿。
当地时间周四，由于投资者的赎回请求激增，黑石限制了其1250亿美元房地产投资基金briet的撤出根据黑石的通知，该公司在11月份仅满足了briet投资者43%的赎回要求
根据黑石的新规定，投资者可以在任何季度赎回最多5%的股份，每月最多赎回2%，以防止他们持有的非流动性房地产被抛售黑石在通知中补充说，12月份只允许投资者赎回基金净资产的0.3%
大盘在跌，唯独你在涨。
据市场分析，投资者急于赎回的原因是他们对黑石riet的实际价值有疑虑伴随着融资变得更加昂贵，利率上升给房地产价值带来压力黑石还在用过时的估值工具给产品定价，已经不能反映产品的实际价值
根据黑石的官方文件，breit的综合投资回报率主要由租金收入和房地产增值收入构成成立至今，年化净收益率13%，是公开交易的房地产投资信托基金的3倍年初至今回报率高达9%以上作为一只非交易型房地产投资信托基金，breit不在交易所交易，其发行和赎回定价主要基于黑石公布的月度资产净值数据
在美国房地产市场低迷的背景下，道琼斯美国精选reit总回报指数同期下跌22%。
对于旗下reit的高回报率，黑石解释称，其在服务式公寓和工业地产上投入了大量资金，这两个领域的表现都非常强劲breit租金收入同比增长13%，在电子商务和离岸业务的推动下，第三季度签署的工业地产租金也创纪录地上涨了38%同时，公司已经预测到利率会上升，所以其中90%左右投资于6.5年期的定息债
投资人不买账出色的业绩让投资者质疑黑石对其房地产投资信托基金的估值是如何得出的，一些投资者借机用黑石的定价赎回了自己的利润
08年雷曼危机再现。
目前市场担心黑石限制reit赎回的行动可能引发连锁反应，刺激更多投资者参与赎回与此同时，新的筹资行动也将变得困难，因为潜在投资者可能不愿意将资金投入封闭式基金breit交易标的的特点也使得基金面临更大的流动性问题
breit的主要投资对象是低流动性的私募股权和房地产业务，房地产投资占其资产管理规模的30%以上。
breit本身的杠杆水平就不低截至第三季度末，breit拥有93亿美元的可用流动性，但只有14亿美元是现金，其余是信贷额度和其他借款能力截至9月底，breit的未偿债务为680亿美元，该基金的杠杆率远高于prologis等同类公共房地产投资信托
这种资产低流动性和高杠杆的结合，使得breit在市场下行阶段容易出现流动性危机面对赎回压力，黑石不得不通过出售来筹集资金
华尔街此前在vip文章《黑石受困房地产，雷曼魅影再现其中提到，为了满足投资者的赎回要求，黑石已经宣布出售其持有的美高梅拉斯维加斯酒店和曼德勒湾度假赌场49.9%的权益，现金对价为12.7亿美元
但这只是暂时为黑石赢得了一些时间如果流动性危机扩散蔓延，或者使其陷入抛售资产—满足赎回—净值下跌—更多投资者赎回的恶性循环，就会引发2008年那样的流动性危机
2008年，雷曼兄弟宣布破产，引发市场恐慌只有约1%雷曼兄弟商业票据的货币基金赎回申请激增，赎回金额占其货基资产的65%原本可以持有到期的资产只能大量亏本抛售，导致货币基金净值大幅下跌，被迫暂停赎回最后在美国政府的帮助下，花了很长时间才走出困境
此外，在金融危机之前，美联储已经多次降息，市场流动性并不缺乏但是，目前来看，就不一样了受高通胀的限制，美联储正在以历史上最快的速度加息，并实施量化紧缩，即出售资产负债表上持有的资产，抽干市场流动性今年的市场环境本来就脆弱，要找到一个愿意出高价收购资产的买家并不容易
如果黑石等机构不能取信于投资者，为了应对赎回压力，他们手中的其他资产也难逃抛售的命运考虑到金融机构之间交叉违约的复杂风险，类似于2008年雷曼危机的房地产风暴可能难以避免
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